HÄUFIGE FRAGEN ZU BAUHERRENMODELLEN

Was bedeutet Steueroptimierung mit dem Bauherrenmodell?

Wer in die Sanierung eines förderungswürdigen oder denkmalgeschützten Wohngebäudes investiert, kann die Herstellkosten von der Einkommensteuer-Berechnungsbasis absetzen. Je nach Modell wird ein Teil dieser Abschreibung in die ersten Jahre vorgezogen, wodurch eine deutliche und vor allem nachhaltige Steuerersparnis erreicht werden kann.

Bauherrenmodell – ist das für mich geeignet?

Die Erstinvestition in ein Bauherrenmodell beträgt ab ca. € 20.000 in Form der Eigenmittel für die Anteils- oder Wohnungsfinanzierung. Diese Eigenleistung wird über 3-4 Jahre erbracht, danach tragen die Mieteinnahmen zusammen mit dem Einkommensteuereffekt einen Großteil der restlichen Finanzierung.

Damit Sie also von den Vorteilen eines Bauherrenmodells profitieren können, brauchen Sie diese freien und liquiden Mittel sowie eine Einkommensteuerbasis, die durch die Abschreibung wirksam reduziert werden kann. Ob Ihr Einkommen unselbstständig oder selbstständig erworben bzw. versteuert wird, macht keinen zahlenmäßigen Unterschied, sondern spielt nur in der Abwicklung eine Rolle.

Wie geht Vorsorge mit dem Bauherrenmodell?

Beim Thema Vorsorge, insbesondere Alters- oder Pensionsvorsorge, denken Sie vielleicht zuerst an Lebensversicherungen und andere Kapitalmarktprodukte. Die private Zusatzpension ist wie auch die staatliche Pension ja ein arbeitsfreies Einkommen, und tatsächlich gibt es keine effizientere Form eines arbeitsfreien regelmäßigen Einkommens als Mieteinnahmen. Das liegt daran, dass

1. die Mieten laufend an die Inflationsrate angepasst werden

2. die Kapitalbasis (= Wohnungswert) dabei bestehen bleibt bzw. in der Regel sogar steigt und

3. im Bauherrenmodell durch das Zusammenspiel von Mieterträgen, Förderungen und Steuereffekten der Wohnungs- bzw. Anteilserwerb mit vergleichsweise geringer Eigenleistung gelingt.

Wohnungseigentum oder Miethausanteil?

Es gibt Bauherrenmodelle mit sog. „Miteigentum“ und solche mit individuellem Wohnungseigentum. Beide Varianten haben unterschiedliche Eigenschaften und Vorteile, hier eine kurze Übersicht dazu:

^*Die sog. Liebhabereiverordnung definiert, wie lange ein/e Investor/in Zeit hat, um dem Finanzamt die Gewinnabsicht nachzuweisen.

Da beide Modelle gut auf dem Markt verfügbar sind, können Sie Ihre Auswahl entsprechend der individuellen Einschätzung der jeweiligen Vorteile treffen. Die Konzentration auf das Wohnungseigentum wird vor allem dann eine Rolle spielen, wenn eine spätere Eigennutzung, z.B. in der Pension oder durch erwachsene Kinder, geplant oder zumindest nicht ausgeschlossen ist.

Bauherrenmodell oder Vorsorgewohnung?

Als Vorsorgewohnung werden in der Regel Neubauwohnungen bezeichnet, die zum Zweck der Vermietung angeschafft werden – zumeist sind hier keine Förderungen, wesentlichen Werbungskosten und beschleunigten Abschreibungen erzielbar. Dabei sind keine wesentlichen Einkommensteuereffekte erzielbar, es empfiehlt sich also eher die sog. „Bauherrenwohnung“, d.h. eine auf Neuwert sanierte Eigentumswohnung im Rahmen eines Bauherrenmodells, also sozusagen eine „Vorsorgewohnung mit Steueroptimierung“.

Bei geförderten Bauherrenmodellen bzw. Bauherrenwohnungen ist die Vermietung einfacher als bei Vorsorgewohnungen mit freier Mietpreisbildung. Die günstigere Miete stellt für die InvestorInnen auf Grund der Förderzuschüsse keinen Nachteil dar, führt aber zu einer problemlosen langfristigen Vollvermietung. Zusätzlich wird damit vor allem jungen Singles und Jungfamilien mit noch geringerem Einkommen leistbares und zeitgemäßes Wohnen ermöglicht.

Bin ich als InvestorIn im Grundbuch?

Je nach rechtlicher Ausgestaltung des Bauherrenmodells erfolgt entweder die direkte Grundbucheintrag des Anteils bzw. der Wohnung oder die indirekte Eintragung, d.h. die InvestorInnen werden als KommanditistInnen im Firmenbuch registriert und die Kommanditgesellschaft wiederum steht als Eigentümerin im Grundbuch. In beiden Fällen ist das Liegenschaftseigentum daher durch öffentliche Registereintragung abgesichert. Die Eigentumsrechte werden auch im Falle der Kommanditgesellschaft unmittelbar ausgeübt, eine treuhändige Verwaltung findet nicht statt.

Wieso sind Bauherrenmodelle öffentlich gefördert?

Vorteil für die Öffentlichkeit: Bauherrenmodelle sind nachgewiesenermaßen für alle Seiten erfolgreiche „Public-Private-Partnerships“: Das öffentliche Interesse gilt der Erhaltung und Sanierung bestehender Wohngebäude sowie des Stadtbildes sowie der sozialen Durchmischung der Wohngebiete. Das trägt auch zur Sicherheit im öffentlichen Raum und zur Vermeidung von Ghettos und „no-go-Areas“ bei, die international vor allem in Großstädten zu beobachten sind, wo Sanierung hauptsächlich in Form von sozialer Verdrängung erfolgt.

Vorteil für InvestorInnen: Durch die gewährten Förderungen und Steuererleichterungen können die InvestorInnen die Immobilie wirtschaftlich sinnvoll sanieren, von der Wertentwicklung profitieren und langfristig Mieteinnahmen für die eigene Vorsorge generieren.

Vorteil für die MieterInnen: Während der Dauer der Förderung, meist über 15 Jahre, profitieren die MieterInnen von einer besonders günstigen Miete, was vor allem jungen Menschen bei der Gründung eines eigenen Hausstands hilft. Nach der Förderung fällt der Großteil des sanierten Wohnraums unter die Regelungen des Mietrechtsgesetzes zu Richtwert- oder Höchstmieten und sichert den Mieter/innen daher weiterhin leistbares Wohnen.

Sind Bauherrenmodelle nachhaltige Investments?

Mit ganz wenigen Ausnahmen werden bei Bauherrenmodellen ausschließlich bereits bebaute Flächen saniert und erweitert, sodass keine zusätzlichen Bodenflächen verbraucht bzw. versiegelt werden müssen. Dazu kommt die Baustoffersparnis durch die vorhandene Substanz. Zunehmend werden nachhaltige Materialien und umweltschonende Technologien wie Fernwärme und Photovoltaik eingesetzt.

Wie kann ich mehr erfahren?

Das richtige Projekt für die eigene Investition zu finden, gelingt am besten im persönlichen Gespräch – das kann im Büro oder online im Rahmen einer Videokonferenz stattfinden. Dabei werden bequem am Bildschirm die Visualierungen, Kalkulationen und weitere Dokumente besprochen. Wesentlich ist, dass Sie für Ihre Entscheidung die volle Transparenz über den geplanten Projektablauf erhalten.

Wolfgang Schneider / 11.2022