Heute möchte ich ein paar Gedanken mit Ihnen teilen zu einem Thema, das uns in der Beratung von Investorinnen und Investoren derzeit laufend begleitet:
„Der Immobilienmarkt ist instabil, ich möchte noch warten,
bis die Preise gesunken sind.“
Vielleicht haben Sie sich auch schon so etwas Ähnliches gedacht?
Natürlich stammt dieser Eindruck – nicht ganz unberechtigt – aus dem Wohnungs- und Eigenheimmarkt. Denn das ist das medial präsenteste Segment. zur allgemeinen Verwirrung findet sich im TV mitunter auch noch ein „Professor“, der in einem Atemzug dem informationshungrigen Publikum von Immobilien-Investments abrät und im nächsten Satz steigende Mieten prognostiziert – was ein Investment eben wieder nahelegen würde. Das ist für uns ein guter Einstieg in die entscheidende Frage: Macht es Sinn, bei Bauherrenmodellen auf „bessere Zeiten“ zu warten?
Sehen wir doch einmal genauer hin:
Allen langfristigen Investments, deren Wertentwicklung direkt oder indirekt an das Wirtschaftswachstum gebunden sind – dazu gehören neben den Aktien auch Immobilien – ist gemeinsam, dass man so früh wie möglich investieren soll. Ein effizientes „Market Timing“, d.h. das Finden des „richtigen“ Einstiegszeitpunkts, ist in der Praxis in den wenigsten Fällen erfolgreich. Unterschiedliche Einstiegspreise machen angesichts der langfristigen Wertentwicklung keinen wesentlichen Unterschied, das größte Risiko ist, nicht investiert zu sein.
Bei der Kalkulation von Bauherrenmodellen ist das unmittelbar einsichtig: der Anteil des Kaufpreises für die Altsubstanz, also für das Grundstück und zumeist vorhandene Bestandsgebäude, beträgt durchschnittlich ca. 30% der gesamten Projektsumme. Der Rest entfällt auf die „Herstellkosten“, d.h. Ausgaben für Planung, Finanzierung, Bau, Gebühren. Diese 70% der Gesamtinvestition unterliegen konstanten Preissteigerungen, auch in Jahren niedrigerer Inflationsraten, d.h. die Herstellkosten steigen über die Jahre immer an und fallen nie!
Marktkorrekturen auf dem Zinshausmarkt betreffen immer nur die Ankaufskosten, daher hat es keinen Sinn, darauf zu warten, ob z.B. in einem Jahr der Ankauf der Liegenschaft 10% billiger sein könnte – das sind nämlich nur 3% bezogen auf die Gesamtinvestition, wenn im gleichen Zeitraum die Herstellkosten um 10% steigen, mit einer Auswirkung von + 7% auf die erforderliche Gesamtinvestition.
Aktuelle Projekte sind daher ausnahmslos günstiger als künftige, weil die Herstellkosten in der mehrjährigen Investitions- und Bauphase immer ansteigen, auch wenn das auf Basis einer vorausschauenden Kalkulation teilweise eingeplant und durch geschickte Planung begrenzt werden kann. Dazu kommt noch der Vorteil des früheren Vermietungsbeginns, wodurch auch die steuerlichen Fristen schneller erledigt werden.
Auf lange Sicht ist es von untergeordneter Bedeutung, zu welchem Zeitpunkt und Preisniveau der Einstieg in das Bauherrenmodell erfolgt ist. Der wichtigste Erfolgsfaktor ist, möglichst frühzeitig zu investieren und mit der Vermietung zu beginnen, um Abschreibungen und Indexanpassungen optimal zu nutzen, während die Immobilie Jahr für Jahr an Wert gewinnt.
In diesem Sinne:
Der richtige Zeitpunkt für ein Bauherrenmodell ist immer: jetzt.
Wolfgang Schneider / 6.2023
