Mieterträge, Förderungen und Steueroptimierung im Full-Service-Paket.
Ein intelligentes Gesamtkonzept.
Ein Bauherrenmodell ist kein fertiges Produkt, sondern eine unternehmerische Beteiligung an einem speziell strukturierten Immobilienprojekt. In den meisten Fällen handelt es sich um die durchgreifende, geförderte Sanierung von Altbauten, seltener um Neubauprojekte. Die Bedingungen und Verträge werden bei jedem Projekt individuell konzipiert, auch wenn das Schema im Wesentlichen gleich bleibt.
Die meisten Bauherrenmodelle werden von spezialisierten Projektgesellschaften angeboten, weil für die richtige Strukturierung und Abwicklung sehr viel Knowhow erforderlich ist. Immerhin geht es neben dem reinen Baugeschehen auch um komplexe rechtliche und steuerliche Fragen, die korrekt und umsichtig gelöst werden müssen.
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Anteil oder Wohnung?
Es gibt das „klassische“ Bauherrenmodell – mehrere Investoren teilen sich ein Projekt in Form einer sog. Miteigentümergemeinschaft (MEG) auf und entwickeln es gemeinsam. Neuere Modelle werden zunehmend in Form von Kommanditgesellschaften strukturiert – das hat eine Reihe von Vorteilen in der Beteiligungsverwaltung, aber auch z.B. in bezug auf die Umsatzsteuer und die Abwicklung mit Baufirmen und Behörden.
Eine weitere Unterscheidung betrifft die Eigentumsform: Neben den herkömmlichen prozentuellen Projektanteilen gibt es mittlerweile auch Varianten, bei denen früher oder später individuelles Wohnungseigentum für die Investoren entsteht. Das ist dann die richtige Lösung, wenn an einen späteren Wiederverkauf gedacht wird, erfordert aber ein höheres Mindestinvestment als die flexible Beteiligung an einer KG.
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Warum soll ich investieren?
Bauherrenmodelle bedienen viele Interessen: Das öffentliche Interesse liegt in der Erhaltung des Orts- bzw. Stadtbildes mit seiner historischen Substanz. In den meisten Fällen wird so leistbarer Wohnraum – durch Förderungen und Mietregulierungen – geschaffen, was sowohl die Mieter als auch die öffentliche Hand entlastet. Im Gegenzug genießen Investoren geldwerte Vorteile aus Förderungen und der Anerkennung der Vermietungstätigkeit als voll abzugsberechtige Einkunftsquelle. Damit können die Aufwändungen aus Kauf, Sanierung, Finanzierung und Bewirtschaftung mit anderen einkommensteuerpflichten Einkünften steuerwirksam verrechnet werden.
Ein besonderer Vorteil ist die im Zusammenhang mit Förderungen oder Denkmalschutzaufwendungen gewährte beschleunigte Abschreibung der Herstellkosten über (meistens) 15 Jahre. Effektive Steuerzahlungen aus den Mieterträgen ergeben sich daher häufig erst nach der Förderdauer.
Welche Einkünfte bringt ein Bauherrenmodell?
Üblicherweise läuft ein Bauherrenmodell in drei Phasen ab:
- Investions- und Bauphase (2-4 Jahre)
- Förderungs- und Finanzierungsphase (15-20 Jahre)
- Ertragsphase (unbegrenzt)
Hier ein beispielhafter Ertragsverlauf eines Bauherrenmodells:
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